전세를 살면서 집을 알아보는 분들이 최근 자주 부딪히는 상황이 있습니다. 은행에서 계산해 준 대출 한도가 예상보다 훨씬 적게 나오는 것입니다.
원인은 대개 하나입니다. 지금 살고 있는 전셋집의 대출이 새 주택담보대출 한도를 깎고 있는 것.
무엇이 바뀌었나
10·15 대책으로 규제가 조정되면서, 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출의 이자 상환분이 DSR 계산에 포함됐습니다. 기존에는 제외되던 항목입니다.
이게 왜 중요한지 이해하려면 DSR이 무엇인지부터 짚어야 합니다.
DSR — 소득 대비 갚는 돈의 비율
DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득
이 비율을 일정 수준(현재 40%) 이내로 제한하는 것이 DSR 규제입니다. 여기서 "모든 대출"에 무엇이 들어가느냐가 한도를 좌우합니다.
- 주택담보대출 — 원금 + 이자 전액
- 신용대출·자동차할부 등 — 원금 + 이자 전액
- 전세대출 — 기존에는 제외 → 이제 이자 상환분 포함
전세대출은 만기에 원금을 한 번에 갚는 구조라 원금은 계산에 안 들어가지만, 매달 내는 이자는 이제 DSR에 잡힙니다.
얼마나 줄어드나 — 구조로 보기
숫자를 넣어 보겠습니다. 실제 값은 금리와 만기에 따라 달라지므로 구조를 이해하는 용도로 보시면 됩니다.
연소득 6,000만원인 분의 DSR 한도는 연간 2,400만원(40%)입니다. 이 안에서 주택담보대출을 받아야 합니다.
전세대출이 없다면 — 2,400만원 전액을 주택담보대출 상환에 쓸 수 있습니다.
전세대출 1억 5천만원(금리 4% 가정)이 있다면 — 연간 이자가 600만원입니다. 이 금액이 DSR에서 먼저 빠지므로, 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력은 1,800만원으로 줄어듭니다.
여력이 25% 줄었으니 대출 가능 금액도 대략 그만큼 줄어듭니다. 금액으로는 수천만원에서 1억원 이상 차이가 날 수 있습니다.
여기에 스트레스 금리가 겹칩니다
DSR을 계산할 때 쓰는 금리는 실제 대출금리가 아닙니다. 금리가 올랐을 때를 가정한 금리(스트레스 금리)를 적용합니다. 미래에 금리가 올라도 상환할 수 있는지를 미리 보는 장치입니다.
그래서 실제로는 이렇게 됩니다.
- 스트레스 금리로 계산 → 월 상환액이 실제보다 크게 잡힘
- 그만큼 DSR을 빨리 채움
- 대출 한도가 줄어듦
- 여기에 전세대출 이자까지 추가로 차감
두 가지가 겹치면서 체감 한도가 예상보다 많이 줄어드는 것입니다.
스트레스 금리 가산폭은 매년 5월과 11월에 재산정되며, 수도권·규제지역과 그 외 지역에 다르게 적용됩니다. 현재 적용 중인 수치는 대출 규제 총정리에서 확인하실 수 있습니다.
한도를 확보하는 실무적 방법
① 전세대출을 먼저 정리한다 가장 확실한 방법입니다. 매매로 이사하면서 전세보증금을 받아 전세대출을 상환하면 DSR에서 빠집니다. 다만 상환 시점과 새 대출 실행 시점이 겹치는지를 은행과 미리 조율해야 합니다. 심사 시점에 전세대출이 남아 있으면 그대로 계산에 잡힙니다.
② 다른 대출을 먼저 줄인다 신용대출·자동차할부는 원금까지 DSR에 잡히므로, 금액 대비 한도를 많이 깎습니다. 여유 자금이 있다면 주택담보대출을 알아보기 전에 이쪽을 정리하는 편이 효율적입니다.
③ 만기를 늘린다 같은 금액이라도 30년 만기가 20년 만기보다 연간 상환액이 적어 DSR에 유리합니다. 다만 총 이자는 늘어납니다.
④ 고정금리를 검토한다 스트레스 금리 가산은 변동금리에 가장 크게 적용되고, 순수 고정금리에는 적용되지 않거나 낮게 적용됩니다. 금리 조건과 함께 비교해 보실 만합니다.
⑤ 부부 합산을 확인한다 소득이 합산되면 DSR 분모가 커집니다. 다만 배우자의 대출도 함께 잡히므로, 양쪽을 다 넣고 계산해 봐야 실제로 유리한지 알 수 있습니다.
계산해 보고 움직이세요
이 요소들이 얽혀 있어서 "대충 이 정도 나오겠지"라는 추정은 거의 맞지 않습니다. 은행 상담을 받기 전에 대략적인 규모를 먼저 확인하시면, 어떤 조건을 조정해야 할지 방향이 잡힙니다.
- 연소득과 보유 자금으로 실행 가능 예산 계산 → 1분 자금 진단
- 전세보증금 기준으로 매수 가능 금액 계산 → 전세보증금으로 살 수 있는 집 계산기
두 계산 모두 기존 대출의 연간 상환액을 입력받아 DSR에 반영합니다. 전세대출 이자도 여기에 넣으시면 됩니다.
정리
- 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자가 DSR에 포함됩니다
- 그만큼 주택담보대출 한도가 줄어듭니다 — 사례에 따라 수천만원 이상
- 여기에 스트레스 금리가 겹쳐 체감 한도는 더 줄어듭니다
- 한도를 늘리려면 전세대출·신용대출 정리, 만기 조정, 금리 유형 선택을 검토하세요
- 규제 수치는 바뀝니다. 특히 스트레스 금리는 5월·11월 재산정을 확인하세요
본 글은 공개된 규제 기준에 따른 일반적 안내이며 특정 금융상품을 권유하지 않습니다. 실제 승인 한도와 조건은 금융기관의 심사 기준에 따라 달라지므로, 최종 확인은 거래 은행에서 하시기 바랍니다.