스트레스 DSR, 내 대출 한도가 줄어드는 진짜 이유

은행 창구에서 "생각보다 한도가 안 나온다"는 말을 듣는 가장 흔한 이유가 스트레스 DSR입니다. 이름은 어렵지만 원리는 단순합니다. "지금 금리가 아니라, 금리가 오른 상황을 가정하고 심사한다" 는 것입니다.

DSR부터 짧게 정리하면

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 은행권은 이 비율이 40% 를 넘지 않는 선까지만 대출을 내줍니다.

연소득 8,000만원이라면 연간 상환액 한도는 3,200만원, 월 약 267만원입니다. 이 월 상환액으로 감당 가능한 대출 원금이 곧 한도가 됩니다.

스트레스 금리가 하는 일

여기서 핵심이 나옵니다. 월 상환액으로 원금을 역산할 때 실제 대출 금리가 아니라, 스트레스 가산금리를 더한 금리를 씁니다.

심사 금리 = 실제 대출 금리 + 스트레스 가산금리

예를 들어 실제 금리가 4.2%인데 가산금리가 3.0%포인트라면, 심사는 7.2% 기준으로 이뤄집니다. 금리가 높게 잡히니 같은 월 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어들고, 그만큼 한도가 깎입니다.

왜 이렇게 할까요? 대출은 30년을 갚는데 금리는 그 사이 오를 수 있기 때문입니다. 지금 금리 기준으로 꽉 채워 빌리면, 금리가 오르는 순간 상환이 무너질 수 있습니다. 스트레스 DSR은 그 위험을 심사 단계에서 미리 반영하는 장치입니다.

단계별로 이렇게 강화됐습니다

가산금리는 "과거 5년 최고 가계대출금리 − 현재 금리"로 산정하며 하한 1.5%, 상한 3.0%입니다. 매년 5월과 11월에 재산정되므로 이 시기 전후로 한도가 달라질 수 있습니다.

실제로 한도가 얼마나 줄어드나

연소득 8,000만원, 기존 대출 없음, 30년 만기, 실제 금리 4.2% 가정 시:

• 가산 1.5%p (심사 5.7%) → 대출 한도 약 4억 5,900만원
• 가산 3.0%p (심사 7.2%) → 대출 한도 약 3억 9,300만원

같은 소득인데 6,600만원가량 차이가 납니다. 수도권에서 집을 알아보고 있다면 지금은 후자가 적용된다고 보고 자금 계획을 세우는 편이 안전합니다.

세 가지만 기억하세요

1. 스트레스 금리는 실제로 내는 이자와 무관합니다. 심사에만 쓰이는 가상의 금리이고, 월 상환액은 실제 계약 금리로 계산됩니다.
2. 수도권·규제지역이 가장 크게 영향받습니다. 지방 주담대는 가산폭이 낮아 상대적으로 여유가 있습니다.
3. 5월·11월 재산정 시기를 확인하세요. 대출 실행 시점이 재산정을 걸치면 한도가 달라질 수 있습니다.

내 소득과 자산 기준으로 현행 스트레스 DSR을 반영한 한도가 궁금하다면, 1분 자금 진단에서 바로 확인할 수 있습니다.

본 글은 공개된 금융당국 발표 자료를 정리한 참고 정보이며, 실제 대출 한도와 조건은 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 규제는 수시로 변경되므로 계약 전 반드시 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.