집을 알아보기 전에 대출 규제부터 이해해야 하는 시대입니다. 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책(이른바 10·15 대책) 이후 수도권의 대출 환경이 크게 바뀌었기 때문입니다. 핵심만 정리합니다.
1. 규제지역이 대폭 넓어졌습니다
조정대상지역·투기과열지구가 서울 전 자치구와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남 등)으로 확대됐습니다. 같은 수도권이어도 규제지역이냐 아니냐에 따라 대출 조건이 완전히 달라지므로, 관심 지역이 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.
2. LTV — 담보로 인정해주는 비율
| 구분 | 무주택자 | 유주택자 |
|---|---|---|
| 규제지역 | 40% | 0% (주담대 불가) |
| 비규제지역 | 70% | 축소 적용 |
규제지역에서 이미 집이 있는 사람은 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 갈아타기는 기존 주택 처분을 조건으로 하는 예외가 적용됩니다.
3. 주택가격 구간별 대출 총액 한도
LTV와 별도로, 규제지역에서는 집값 구간에 따라 대출 자체에 상한이 걸립니다.
| 주택가격 | 최대 대출액 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억 초과 ~ 25억 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
고가 주택일수록 대출이 줄어드는 역진 구조입니다. 25억짜리 집은 LTV 40%면 10억이 나와야 하지만, 총액 캡 때문에 2억까지만 가능합니다.
4. DSR — 소득이 정하는 한도
모든 대출(주담대+신용+카드론 등)의 연간 원리금이 연소득의 40%(은행권), 50%(2금융권) 를 넘을 수 없습니다. 여기에 스트레스 DSR이 겹칩니다. 수도권·규제지역 주담대는 실제 금리에 3.0%포인트를 가산한 금리로 심사하기 때문에, 체감 한도는 더 줄어듭니다. 자세한 원리는 스트레스 DSR 해설에서 다뤘습니다.
실무에서는 대부분의 실수요자에게 LTV보다 DSR이 먼저 걸립니다. 소득이 한도를 결정하는 구조입니다.
5. 실거주 의무
규제지역에서 주담대를 받아 집을 사는 무주택자는 6개월 이내에 전입해야 합니다. 전세를 끼고 사두는 방식(갭투자)이 대출과 결합되는 것을 막는 장치입니다.
6. 전세대출도 조입니다
1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환분이 DSR에 산입됩니다. 집을 보유한 채 전세로 옮기는 경로의 대출 여력이 줄었다는 뜻입니다. 전세대출 보증 비율과 한도도 축소 방향으로 조정됐습니다.
내 한도는 결국 세 값 중 최솟값
최종 한도 = MIN( LTV 한도, DSR 한도, 가격구간별 총액 캡 )
세 규제가 각각 계산되고 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 연소득 8,000만원 무주택자가 비규제지역에서 산다면 DSR이, 고소득자라면 LTV나 총액 캡이 제약이 되는 식으로 사람마다 걸리는 지점이 다릅니다.
내 소득·자산 기준으로 어느 규제가 걸리고 한도가 얼마인지는 1분 자금 진단에서 바로 계산할 수 있습니다.
체크리스트
- 관심 지역이 규제지역인지 확인했다
- 보유 주택 수 기준으로 LTV를 확인했다 (처분 조건부 여부 포함)
- 스트레스 금리를 반영한 DSR 한도를 계산했다
- 6개월 전입 의무를 이행할 수 있는 상황이다
- 취득세·중개보수 등 부대비용을 별도로 준비했다
본 글은 발표된 정책 자료를 정리한 참고 정보입니다. 규제지역 지정과 세부 기준은 수시로 변경되므로, 계약 전 국토교통부·금융위원회 최신 발표와 거래 은행 심사 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.