2026 부동산 대출 규제 총정리
주택을 사려면 결국 얼마를 빌릴 수 있는지가 예산을 결정합니다. 현재 적용 중인 규제를 한 페이지에 정리했습니다. 아래 수치는 홈맵의 계산 엔진이 실제로 사용하는 값과 동일하며, 규제가 바뀌면 함께 갱신됩니다.
기준일 2026-10-09 · 규제 기준일 2026-01-01
언제 무엇이 바뀌었는지 궁금하시면 정책 발표 이력을 보세요→한도를 정하는 세 가지 기준
주택담보대출 한도는 아래 세 가지 중 가장 작은 값으로 결정됩니다. 하나만 통과해도 소용이 없고, 셋 다 만족해야 그만큼 빌릴 수 있습니다.
① LTV — 집값 대비 얼마까지
담보가 되는 집값의 몇 %까지 빌려주는지입니다. 규제지역 무주택자 기준 40%, 비규제지역은 70%가 적용됩니다. 10억원짜리 집이라면 규제지역에서는 담보만으로는 4억원까지입니다.
② DSR — 소득 대비 갚을 수 있는 만큼
연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 40% 이내로 제한합니다. 여기에 스트레스 금리가 더해집니다 — 실제 금리가 아니라 금리가 올랐을 때를 가정한 금리로 한도를 계산하는 것으로, 현재 가산폭은 3.00%p입니다(수도권 기준). 이 때문에 체감 한도가 크게 줄어듭니다.
③ 총액캡 — 아무리 소득이 높아도 여기까지
규제지역에서는 집값 구간별로 대출 총액 상한이 정해져 있습니다. 소득이 아무리 높아도 이 금액을 넘길 수 없습니다.
| 주택가격 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 25억원 이하 | 4억원 |
| 그 이상 | 2억원 |
이 세 가지를 직접 조합해 자기 한도를 계산하는 건 사실상 불가능합니다. 연소득과 보유 자금만 넣으면 홈맵이 대신 계산해 드립니다. 취득세·중개보수까지 뺀 실행 가능 예산이 나옵니다.
취득세 — 집값 외에 더 드는 돈
집값만 준비하면 되는 게 아닙니다. 취득세와 지방교육세, 중개보수, 법무비가 추가로 듭니다. 홈맵의 계산은 이 비용을 미리 빼고 매수 상한을 알려주기 때문에, 계산된 금액대로 집을 사면 자금이 모자라는 일이 생기지 않습니다.
- 6억원 이하 — 1%
- 6억 초과 ~ 9억원 이하 — 1~3% 구간 비례
- 9억원 초과 — 3%
- 지방교육세 — 취득세의 10%
- 농어촌특별세 — 전용 85㎡ 초과 시 0.2%
규제지역이란
10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 3개구, 수원 3개구, 안양, 용인, 의왕, 하남)이 토지거래허가구역이자 투기과열지구·조정대상지역으로 지정됐습니다. 이 지역에서는 LTV가 낮아지고 총액캡이 적용되며, 주택 매수 시 2년 실거주 의무와 6개월 내 전입 요건이 따릅니다.
홈맵의 지역 리포트와 단지 상세에는 해당 지역이 규제지역인지 표시되며, 자금 진단에서도 규제지역 여부에 따라 다른 한도가 계산됩니다.
전세대출도 DSR에 들어갑니다
1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 전세대출 이자 상환분이 DSR 계산에 포함됩니다. 기존에는 제외됐던 항목이라, 전세대출을 끼고 있는 상태에서 주택담보대출을 받으려는 경우 한도가 예상보다 크게 줄어들 수 있습니다.
읽으실 때 주의할 점
- 여기 정리한 수치는 일반적인 기준입니다. 실제 승인 한도는 금융기관의 자체 심사 기준에 따라 달라집니다.
- 스트레스 금리는 매년 5월·11월 재산정됩니다. 발표 시점에 수치가 바뀔 수 있습니다.
- 생애최초·신혼부부 등 정책 대출은 별도 기준이 적용되며 이 페이지의 수치와 다를 수 있습니다.
- 세금 관련 사항은 개인의 보유 주택 수·거주 기간에 따라 크게 달라지므로 세무 전문가 상담을 권합니다.
ⓘ 본 페이지는 공개된 규제 기준을 정리한 참고 자료이며, 금융상품의 판매·중개·자문에 해당하지 않습니다. 본 사이트는 부동산 중개를 하지 않습니다.