계약서에 이름을 하나로 쓸지 둘로 쓸지는 잔금 전에 정해야 합니다. 나중에 바꾸려면 증여로 처리되어 취득세와 증여세가 다시 붙습니다. 그래서 계약 단계에서 한 번은 따져봐야 하는 선택입니다.
"공동명의가 절세"라는 말이 널리 퍼져 있지만, 세목마다 결과가 다릅니다. 하나씩 보겠습니다.
취득세 — 차이 없습니다
가장 많이 오해하는 부분입니다. 취득세는 집 전체 가격을 기준으로 세율을 정한 뒤 지분대로 나눠 냅니다.
8억 원짜리 집을 부부가 반씩 사도, 각자 4억짜리를 산 것으로 보지 않습니다. 8억 기준 세율을 적용해 계산한 금액을 절반씩 부담할 뿐, 총액은 단독명의와 같습니다.
취득세 구간이 어떻게 나뉘는지는 취득세 계산법에 정리해 두었습니다.
보유세(종합부동산세) — 공동명의가 유리한 구간이 있습니다
여기서 차이가 납니다. 종부세 기본공제는 사람마다 적용됩니다.
| 명의 | 기본공제 |
|---|---|
| 부부 공동명의 | 각자 9억 → 합계 18억 |
| 1세대 1주택 단독명의 | 12억 |
공시가격 기준으로 18억까지는 공동명의가 종부세를 아예 안 내는 구간이 됩니다. 단독명의라면 12억을 넘는 순간부터 과세가 시작됩니다.
그런데 항상 유리하지는 않습니다. 1세대 1주택 단독명의에는 공동명의에 없는 혜택이 있습니다.
- 고령자 세액공제 — 60세 이상부터 연령대별로
- 장기보유 세액공제 — 5년 이상 보유부터 기간별로
두 공제는 합쳐서 상당한 비율까지 올라갑니다. 그래서 집값이 높고, 나이가 있고, 오래 보유한 경우에는 단독명의 쪽 세금이 더 적어지는 역전이 일어납니다.
이 문제 때문에 공동명의 1주택자 과세특례라는 제도가 있습니다. 부부 공동명의라도 신청하면 1세대 1주택 단독명의처럼 계산받을 수 있습니다. 매년 9월 중 신청 기간이 있으니, 해당되신다면 그해 유불리를 계산해 보고 선택하시면 됩니다.
정리하면 이렇습니다.
- 공시가 18억 이하 → 공동명의가 대체로 유리
- 그 이상이면서 고령·장기보유 → 계산해 봐야 하고, 특례 신청이 답일 수 있음
양도세 — 공동명의가 유리합니다
집을 팔 때는 공동명의 쪽이 유리한 경우가 많습니다. 이유는 두 가지입니다.
첫째, 기본공제를 각자 받습니다. 양도소득 기본공제는 인별로 적용되므로 두 사람이면 두 번 적용됩니다.
둘째, 누진세율이 분산됩니다. 양도소득세는 차익이 클수록 세율이 올라가는 구조입니다. 차익 4억을 한 사람이 다 받으면 높은 구간의 세율을 맞지만, 2억씩 나누면 각자 낮은 구간에 머뭅니다.
차익이 클수록 이 차이가 커집니다. 다만 1세대 1주택 비과세에 해당한다면 애초에 세금이 없으므로 이 장점은 의미가 없어집니다. 비과세 요건은 집을 팔 때 내는 세금 편을 참고하세요.
대출 — 단순하지 않습니다
"공동명의면 소득을 합쳐서 한도가 늘어난다"는 말을 종종 듣습니다. 반은 맞고 반은 틀립니다.
한도 계산에 들어가는 것은 명의가 아니라 누가 돈을 빌리는가(채무자) 입니다. 부부가 공동으로 채무를 부담하면 합산 소득으로 볼 여지가 생기지만, 한 사람만 채무자가 되면 그 사람 소득만 봅니다. 게다가 DSR은 기존 대출까지 포함해 계산하므로, 배우자에게 다른 대출이 있으면 합산이 오히려 불리해질 수도 있습니다.
이 부분은 금융기관마다 취급 방식이 다릅니다. 계약 전에 실제로 대출받을 은행에 확인하세요. 명의를 정한 뒤에 한도가 모자라는 걸 알게 되면 되돌리기 어렵습니다.
한도 계산의 원리 자체는 LTV·DSR·DTI 설명 편에 정리해 두었습니다.
자금출처도 함께 보셔야 합니다
부부 공동명의로 하면서 실제 돈은 한 사람이 다 냈다면, 그 차액은 배우자에게 증여한 것으로 볼 수 있습니다. 배우자 간에는 10년 합산 6억 원까지 증여세가 없어 대부분 문제가 되지 않지만, 금액이 크거나 이미 증여 이력이 있다면 확인이 필요합니다.
지분 비율을 실제 부담한 자금 비율에 맞추는 것이 가장 깔끔합니다.
결정하기 전 체크리스트
- 공시가격이 18억을 넘을 집인가 → 넘으면 보유세 계산 필요
- 앞으로 10년 이상 보유하며 살 계획인가 → 단독명의 세액공제 고려
- 양도차익이 클 것으로 예상되는가 → 공동명의 유리
- 대출은 누가, 얼마나 받을 것인가 → 은행 사전 확인
- 각자 실제로 낼 수 있는 자금이 지분과 맞는가
마지막으로
세율과 공제액은 세법 개정으로 바뀝니다. 이 글은 어느 지점에서 유불리가 갈리는지를 이해하기 위한 것이고, 구체적인 금액은 반드시 현재 기준으로 다시 계산하셔야 합니다.
금액이 크거나 판단이 애매하면 세무사 상담 비용이 아깝지 않습니다. 명의는 한 번 정하면 되돌리는 비용이 큰 결정입니다.