대출 기사마다 LTV, DSR, DTI가 섞여 나옵니다. 셋 다 "대출 한도를 정하는 비율"이라 헷갈리기 쉬운데, 바라보는 대상이 다릅니다. 한 문장씩으로 구분하면 이렇습니다.
- LTV — "집값의 몇 %까지 빌려줄까" (담보를 봅니다)
- DTI — "소득 대비 이 대출의 상환 부담이 얼마나 될까" (해당 대출을 봅니다)
- DSR — "소득 대비 모든 빚의 상환 부담이 얼마나 될까" (전체 빚을 봅니다)
LTV — 담보인정비율
Loan To Value. 집값 대비 대출 가능 비율입니다. 6억짜리 집에 LTV 70%면 최대 4억 2,000만원까지 담보 대출이 가능합니다.
핵심은 LTV가 집을 보고 정해진다는 점입니다. 소득이 아무리 높아도 LTV를 넘길 수 없고, 반대로 소득이 낮아도 LTV 자체는 줄지 않습니다. 규제지역 여부·보유 주택 수·생애최초 여부에 따라 비율이 달라집니다.
DTI — 총부채상환비율
Debt To Income. 연소득에서 해당 주담대의 연간 원리금 + 다른 대출의 이자가 차지하는 비율입니다. 소득 심사의 초기 형태인데, 다른 대출은 이자만 반영하기 때문에 신용대출이 많아도 상대적으로 관대했습니다.
현재는 DSR이 사실상 표준이 되면서 DTI는 일부 정책대출 등 제한된 영역에서만 쓰입니다. 기사에서 DTI가 나오면 "옛 방식 또는 정책대출 기준"이라고 이해하면 대체로 맞습니다.
DSR — 총부채원리금상환비율
Debt Service Ratio. 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 전액이 차지하는 비율입니다. 주담대는 물론 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금까지 원금+이자 모두 들어갑니다.
은행권 기준 40%가 상한입니다. 연소득 8,000만원이면 모든 빚의 연 상환액이 3,200만원을 넘을 수 없습니다. 여기에 스트레스 금리까지 얹어 심사하므로 체감 한도는 더 낮아집니다.
실제로 내 한도를 정하는 것은?
세 값이 각각 계산되고 가장 작은 값이 한도가 됩니다. 경향은 뚜렷합니다.
| 상황 | 주로 걸리는 규제 |
|---|---|
| 평균적인 소득의 실수요자 | DSR (소득이 한도를 정함) |
| 고소득·현금 부자 | LTV 또는 총액 캡 (담보·규제가 한도를 정함) |
| 기존 대출이 많은 경우 | DSR (기존 원리금이 한도를 잠식) |
여기서 실용적인 결론이 나옵니다.
DSR이 걸리는 사람 — 연봉이 오르거나 기존 대출을 갚으면 한도가 늘어납니다. 특히 만기를 길게 잡을수록 연 상환액이 줄어 한도가 커집니다.
LTV가 걸리는 사람 — 연봉이 올라도 한도는 그대로입니다. 자기자본을 늘리는 것만이 예산을 키웁니다.
내가 어느 쪽인지 모르면 전략을 잘못 세우게 됩니다. 자금 진단은 세 한도를 각각 계산해서 어떤 규제가 내 한도를 결정했는지까지 보여드립니다.
본 글은 일반적인 규제 구조를 설명하는 참고 정보이며, 실제 적용 비율과 심사 기준은 시점·지역·금융기관에 따라 다릅니다.