집을 팔 때 내는 세금 — 1세대 1주택 비과세, 어디까지 되나

집을 살 때 내는 세금(취득세)은 많이들 챙기시는데, 팔 때 내는 세금은 팔기로 마음먹은 뒤에야 알아보시는 경우가 많습니다. 그런데 양도소득세는 파는 시점이 아니라 사는 시점에 이미 상당 부분 결정됩니다. 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지, 언제 전입했는지가 나중에 수천만 원을 가르기 때문입니다.

처음 집을 사시는 분도 이 글을 한 번 읽어두시면, 몇 년 뒤 갈아탈 때 손해 보지 않으실 겁니다.

1세대 1주택 비과세의 기본 구조

세대 전체가 집을 하나만 가지고 있고, 아래 요건을 채우면 양도차익에 세금이 붙지 않습니다.

세 번째 줄이 중요합니다. 12억을 넘으면 전액 과세되는 게 아니라 넘는 부분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 15억에 팔았다고 15억 전체가 과세 대상이 되는 게 아닙니다.

가장 많이 놓치는 부분: 거주 요건

거주 요건은 파는 시점의 규제 여부가 아니라 살 때의 규제 여부로 판단합니다.

살 때는 조정대상지역이었는데 그 뒤 해제되었다면, 해제되었더라도 2년 거주 요건은 그대로 따라옵니다. 반대로 살 때 비규제였다면 나중에 규제지역이 되어도 거주 요건은 생기지 않습니다.

전세를 놓고 본인은 다른 곳에 살았다면 거주 요건을 못 채운 것이 됩니다. 전입신고와 실제 거주가 모두 있어야 합니다.

내가 산 시점에 그 지역이 규제지역이었는지 기억나지 않는다면, 계약서와 등기부의 날짜를 확인하고 현행 규제지역 현황과 대조해 보세요. 과거 지정·해제 이력은 국토교통부 공고로 확인할 수 있습니다.

12억을 넘으면 얼마나 내나

넘는 부분에 대해서만 계산하되, 오래 보유하고 거주했다면 장기보유특별공제로 크게 줄어듭니다.

1세대 1주택은 공제율이 특히 큽니다.

10년 이상 보유하며 살았다면 과세 대상 차익의 80%가 공제된다는 뜻입니다. 같은 집이라도 3년 살고 판 사람과 10년 살고 판 사람의 세금이 몇 배 차이 나는 이유가 여기 있습니다.

참고로 1세대 1주택이 아닌 경우의 장기보유특별공제는 1년당 2%, 최대 30%로 훨씬 작습니다.

갈아탈 때: 일시적 2주택

새 집을 사고 옛 집을 파는 순서로 움직이면 잠깐 2주택이 됩니다. 이때도 비과세를 받을 수 있는 길이 있습니다.

• 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 취득할 것
• 새 집을 산 뒤 정해진 기한 안에 종전 주택을 팔 것

두 번째 기한이 문제입니다. 이 기간은 정부 대책에 따라 여러 차례 바뀌었고, 지역과 시기에 따라 달랐던 적도 있습니다. 계약 전에 반드시 현재 기준을 확인하세요. 기한을 하루 넘겨 비과세를 놓치는 사례가 실제로 적지 않습니다.

갈아타기의 순서 자체를 어떻게 잡을지는 갈아타기의 순서 편에서 따로 다뤘습니다.

세대를 기준으로 본다는 점

"1세대"는 주민등록상 함께 사는 가족 단위입니다. 본인 명의로는 한 채여도, 같은 세대의 배우자나 부모가 다른 집을 가지고 있으면 1세대 1주택이 아닙니다.

분양권, 입주권, 지분으로 상속받은 집도 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 이 부분은 주택 수 계산의 함정에서 자세히 정리했습니다.

실무에서 확인할 순서

1. 등기부와 계약서로 취득일과 취득 당시 규제 여부를 확정
2. 전입신고 이력으로 실제 거주 기간 확인 (정부24에서 주민등록초본 발급)
3. 예상 양도가액이 12억을 넘는지 판단
4. 넘는다면 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제 적용해 세액 추정
5. 갈아타기라면 종전 주택 처분 기한을 달력에 표시

마지막으로

양도소득세는 이 글에서 다룬 것보다 예외와 특례가 훨씬 많습니다. 상속·증여로 받은 집, 재개발 입주권, 다가구주택, 농어촌주택은 각각 별도의 규정을 따릅니다.

그리고 세법은 부동산 규정 중에서도 특히 자주 바뀌는 영역입니다. 이 글은 구조를 이해하기 위한 것이고, 실제 신고 전에는 국세청 홈택스의 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다. 수천만 원이 걸린 판단을 인터넷 글 하나로 끝내지 마세요.