계약 전에 등기부등본을 떼어 보라는 말은 다들 알고 계십니다. 그런데 등기부는 권리를 보여주는 서류입니다. 누가 주인이고 빚이 얼마인지는 나오지만, 그 집이 법적으로 집이 맞는지, 불법으로 늘린 부분은 없는지는 등기부에 없습니다. 그것은 건축물대장에 있습니다.
등기부만 보고 계약했다가 잔금 직전에 대출이 거절되거나, 전세보증보험 가입이 안 되는 사례가 대부분 여기서 나옵니다.
건축물대장은 어디서 보나
정부24에서 「건축물대장 등·초본 발급」을 검색하면 누구나 무료로 열람·발급할 수 있습니다. 아파트처럼 한 건물에 여러 세대가 있으면 집합건축물대장이고, 내 호수의 전유부를 봐야 합니다. 단독·다가구는 일반건축물대장입니다.
주소만 넣으면 됩니다. 계약 전 한 번, 잔금 전 한 번 보시면 충분합니다.
1. 위반건축물 표시
대장 오른쪽 위를 먼저 보십시오. 무단 증축·용도 변경이 적발된 건물은 여기에 「위반건축물」이라는 노란 표시가 붙습니다.
이 표시가 있으면 세 가지가 막힙니다.
- 주택담보대출 — 은행 대부분이 위반건축물에 담보대출을 내주지 않거나 한도를 크게 줄입니다
- 전세보증보험 — 보증기관이 가입을 거절하는 대표 사유입니다
- 이행강제금 — 시정될 때까지 소유자에게 매년 부과됩니다. 매수하면 그 부담이 넘어옵니다
옥상에 올린 가건물, 베란다 확장, 주차장을 방으로 바꾼 다가구·다세대에서 흔합니다. 집주인이 "다들 그렇게 산다"고 말해도 대장에 표시가 있으면 은행과 보증기관은 그렇게 보지 않습니다.
2. 용도 — 주택이 맞는가
대장의 「주용도」와 호별 「용도」 칸을 봅니다. 아파트·다세대·연립이면 주택입니다. 문제는 이런 경우입니다.
| 대장상 용도 | 실제 | 생기는 일 |
|---|---|---|
| 근린생활시설 | 원룸·주거로 임대 | 주택이 아니라 전세보증보험 불가, 주택담보대출 불가, 전입신고는 되지만 임대차보호에서 다툼 소지 |
| 업무시설(오피스텔) | 주거용으로 사용 | 주택 수 산정과 세금에서 제도마다 취급이 다름 — 주택 수 계산의 함정 |
| 고시원·숙박시설 | 장기 임대 | 주택임대차보호법 적용 여부가 불명확 |
매물 광고에 "원룸"이라고 적혀 있어도 대장이 근린생활시설이면 법적으로는 상가입니다. 전세로 들어갈 때 가장 자주 당하는 유형이라, 빌라·오피스텔 전세는 용도 칸을 반드시 보셔야 합니다.
3. 면적 — 전용면적이 광고와 같은가
대장 전유부의 「전유부분 면적」이 법적 전용면적입니다. 매물 광고의 면적이 이것과 다르면 둘 중 하나입니다 — 공급면적을 전용처럼 적었거나, 확장·불법 증축분을 더해 적었거나.
전용면적은 취득세·청약·대출 기준에 그대로 쓰이는 숫자입니다. 85㎡를 기준으로 농어촌특별세와 청약 자격이 갈리므로, 84.9㎡와 85.1㎡는 다른 집입니다. 홈맵의 평당가 표기도 전용면적 기준입니다.
4. 사용승인일 — 준공연도의 근거
「사용승인일」이 그 건물의 공식 준공일입니다. 매물 광고의 "2015년식"은 대개 이 날짜인데, 가끔 착공일이나 분양 시점을 적어 두 해쯤 젊게 보이는 경우가 있습니다.
연식은 대출 심사에서 담보 가치 산정에 쓰이고, 노후 건물은 보증보험 가입 조건이 달라지기도 합니다. 대장 날짜를 기준으로 삼으십시오.
등기부와 대장이 서로 다를 때
가끔 두 서류의 면적이나 구조가 어긋납니다. 증축 뒤 등기를 안 했거나, 반대로 등기만 바뀐 경우입니다. 권리는 등기부, 현황은 대장이 기준이지만, 둘이 다르면 그 자체가 확인할 사유입니다. 중개사에게 이유를 묻고, 설명이 명확하지 않으면 계약을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
계약 전 순서로 정리하면
- 등기부등본 — 소유자, 근저당, 가압류 (계약 전 체크리스트)
- 건축물대장 — 위반건축물 표시, 용도, 전용면적, 사용승인일
- 전세라면 보증보험 가입 가능 여부 (보증금 지키는 법)
- 잔금 전 등기부 재확인
둘째 단계를 건너뛰는 분이 많습니다. 정부24에서 5분이면 됩니다.
본 글은 공개된 공적 장부의 구조를 설명하는 참고 정보입니다. 위반건축물의 처리, 용도 변경 가능 여부, 개별 대출·보증 심사 결과는 해당 지자체·금융기관·보증기관의 판단에 따르므로 계약 전 직접 확인하시기 바랍니다.