집값과 대출 이자는 꼼꼼히 계산하면서 관리비는 "한 20만원 하겠지"로 넘기는 분이 많습니다. 그런데 같은 평형이라도 단지에 따라 관리비가 두 배 넘게 차이 나고, 그 차이는 매달, 사는 내내 나갑니다. 월 10만원 차이면 10년에 1,200만원입니다. 계약 전에 숫자로 확인할 수 있는 비용입니다.
관리비 고지서는 세 덩어리입니다
관리비 고지서를 받아 보면 항목이 스무 개 넘게 나열돼 있어 읽기 어렵습니다. 구조는 셋입니다.
| 덩어리 | 무엇 | 누가 정하나 |
|---|---|---|
| 공용관리비 | 경비·청소·관리사무소 인건비, 공용 전기·수도, 승강기 유지, 수선유지비 | 단지(관리단·입주자대표회의) |
| 개별사용료 | 우리 집 전기·가스·수도·난방, 생활폐기물 | 내가 쓴 만큼 |
| 장기수선충당금 | 외벽 도색, 배관 교체, 승강기 교체 같은 큰 수리를 위해 매달 모아 두는 돈 | 단지, 법으로 적립 의무 |
단지를 비교할 때 보셔야 하는 것은 공용관리비입니다. 개별사용료는 어느 단지에 살든 내 생활 습관이 정하고, 장기수선충당금은 아래에서 따로 다룹니다.
공용관리비가 단지마다 다른 이유
- 세대수 — 경비·청소·관리 인건비는 거의 고정비라, 세대가 많을수록 한 집이 나눠 내는 몫이 줄어듭니다. 100세대 단지와 1,000세대 단지의 ㎡당 공용관리비가 다른 가장 큰 이유입니다
- 연식 — 오래된 단지는 수선유지비가 늘고, 승강기·배관 교체 시기가 다가오면 장기수선충당금 적립액도 올라갑니다
- 부대시설 — 커뮤니티센터, 수영장, 조경이 많은 신축 대단지는 그것을 유지하는 비용이 공용관리비에 들어갑니다. "관리비 비싸다"는 신축 민원의 대부분이 여기서 나옵니다
- 난방 방식 — 지역난방·중앙난방·개별난방에 따라 겨울철 고지서 모양이 완전히 달라집니다
그래서 "작은 신축 단지"가 ㎡당 공용관리비가 가장 높은 조합이 되기 쉽고, "큰 구축 단지"가 가장 낮은 조합이 되기 쉽습니다. 다만 구축은 장기수선충당금과 개별 수리비가 올라가는 시기를 함께 보셔야 합니다.
계약 전에 조회하는 법
국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 단지 이름으로 검색하면 월별 관리비를 항목별로, ㎡당 단가로 볼 수 있습니다. 의무관리대상(대체로 150세대 이상, 승강기나 중앙난방이 있으면 더 작은 단지도) 공동주택은 공개가 의무라 대부분의 아파트가 나옵니다.
보실 때 요령은 셋입니다.
- ㎡당 공용관리비로 비교합니다. 총액은 평형에 따라 달라 비교가 안 됩니다
- 1월과 8월을 같이 봅니다. 난방·냉방이 들어간 달이 실제 부담에 가깝습니다
- 같은 지역 비슷한 세대수·연식 단지와 나란히 놓습니다. 그래야 "이 단지가 비싼 것인지, 이 동네가 다 그런 것인지"가 갈립니다
K-apt에 안 나오는 소규모 단지·빌라는 중개사를 통해 최근 고지서 두세 달치를 요청하십시오. 거절할 이유가 없는 자료입니다.
장기수선충당금 — 세입자는 돌려받습니다
이 항목은 법적으로 소유자가 부담하는 돈입니다. 그런데 관리비 고지서에 함께 찍혀 나오니 세입자가 매달 같이 냅니다. 그래서 전세·월세 계약이 끝나 나갈 때, 그동안 낸 장기수선충당금을 집주인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.
- 관리사무소에 가서 「장기수선충당금 납부확인서」를 떼면 거주 기간 동안 낸 총액이 나옵니다
- 보증금 돌려받을 때 함께 정산하는 것이 보통입니다
- 2년 살았으면 수십만원 단위가 흔합니다. 모르고 나가는 분이 많습니다
반대로 집을 사는 입장이면, 잔금일 기준으로 그달 관리비를 일할 정산할 때 장기수선충당금은 적립된 돈이 단지에 남는 것이지 매도인에게 돌려줄 돈이 아닙니다. 이것을 매도인이 요구하면 정산 대상이 아니라고 말씀하시면 됩니다. 잔금일 순서에서 관리비 정산 항목을 함께 보십시오.
월 상환액에 더해서 보십시오
자금 계획을 세울 때 "월 상환액이 소득의 30% 안에 드는가"를 보신다면(전세냐 매수냐), 그 30%에는 관리비가 들어 있지 않습니다. 대출 상환액에 그 단지의 공용관리비 + 겨울 난방비 평균을 더한 것이 실제 월 주거비입니다. 대출 한도가 빠듯한 분일수록 이 10~30만원이 결정을 가릅니다.
정리
- 단지를 비교할 때는 K-apt에서 ㎡당 공용관리비를, 1월과 8월로
- 소규모 단지·빌라는 고지서 두세 달치를 요청
- 세입자는 나갈 때 장기수선충당금 납부확인서로 돌려받기
- 월 주거비 = 대출 상환액 + 공용관리비 + 난방비
본 글은 공동주택관리법상 관리비 구조에 대한 일반 안내입니다. 의무관리대상 범위, 장기수선충당금 적립 기준, 정산 관행은 단지 규약과 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 해당 단지 관리사무소와 확인하시기 바랍니다.