매수 준비 기간에도 대부분은 전세로 삽니다. 보증금은 사실상 전 재산인데, 지키는 장치를 모른 채 계약하는 경우가 너무 많습니다. 방어는 세 겹입니다.
1겹 — 대항력: 이사 + 전입신고
이사(점유)와 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 "계약 기간까지 살 권리와 보증금 반환 청구권"을 주장할 수 있게 됩니다.
핵심은 다음 날 0시라는 타이밍입니다. 잔금일에 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 대항력보다 앞섭니다. 이를 막는 표준 특약이 있습니다:
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권 등 새로운 권리를 설정하지 아니하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다"
2겹 — 우선변제권: 확정일자
주민센터나 인터넷(정부24·대법원 인터넷등기소)에서 계약서에 확정일자를 받으면, 집이 경매로 넘어가도 후순위 권리자보다 먼저 배당받는 우선변제권이 생깁니다(대항력과 결합 시).
전입신고와 확정일자는 이사 당일에 함께 처리하는 것이 원칙입니다. 하루 미루는 사이에 순위가 뒤집힐 수 있습니다.
3겹 — 보증보험: 반환을 기관이 보증
대항력과 확정일자는 "순위"를 지켜줄 뿐, 집값이 보증금보다 낮아지면 다 못 받을 수 있습니다. 마지막 겹이 전세보증금 반환보증입니다. HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI서울보증이 운영하며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 기관이 먼저 지급하고 집주인에게 구상합니다.
- 가입 요건: 보증금 상한, 주택 유형, 선순위 채권+보증금이 주택가격 이내일 것 등
- 보증료가 들지만, 보증금 수억을 지키는 보험료로는 저렴합니다
- 가입 가능 여부 자체가 위험 진단입니다. 보증보험이 거절되는 집은 기관이 "위험하다"고 판정한 집이라는 뜻입니다. 계약 전 가입 가능성을 확인하는 것만으로 위험 매물을 거를 수 있습니다
계약 전 — 위험 매물 거르기
전세가율 확인. 그 단지의 매매 시세 대비 보증금 비율을 확인하세요. 전세가율 해설에서 다뤘듯, 개별 매물의 전세가가 매매 시세의 80~90%에 육박하면 집값이 조금만 빠져도 보증금이 위험한 깡통전세 구조입니다. 신축 빌라처럼 매매 시세 자체가 불투명한 유형이 전세 사기의 단골 무대인 이유입니다. 아파트는 실거래 시세가 투명해 상대적으로 검증이 쉽습니다.
등기부등본 을구 확인. 선순위 근저당이 있다면 「근저당 채권최고액 + 내 보증금」이 집값의 70~80%를 넘지 않는지 계산하세요. 넘는다면 경매 시 내 몫이 부족해질 수 있습니다.
집주인 확인. 신탁 등기된 집(수탁사 동의 필요), 세금 체납이 의심되는 집주인(국세는 확정일자보다 앞설 수 있음 — 계약 시 납세증명서 요구 가능)은 추가 확인이 필요합니다.
계약 만기 때
만기에 나갈 계획이면 만기 2~6개월 전(계약갱신 통지 기간 내)에 내용증명 또는 문자로 갱신 거절 의사를 남기세요. 묵시적 갱신이 되면 일정이 꼬입니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지한 채 이사할 수 있습니다.
체크리스트
- 매매 시세 대비 보증금 비율 확인 (아파트: 실거래 기준)
- 등기부 을구의 선순위 채권 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
- 잔금일 신규 담보 금지 특약
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자
- 보증보험 가입
본 글은 일반적인 보호 장치를 안내하는 참고 정보이며, 분쟁 상황에서는 대한법률구조공단(132) 등 전문 기관의 도움을 받으시기 바랍니다.