부동산 거래 사고의 대부분은 잔금일이 아니라 계약서에 도장을 찍는 순간 이미 결정되어 있습니다. 계약 전 30분의 확인이 전 재산을 지킵니다.
등기부등본 — 세 구역만 알면 됩니다
등기부등본(등기사항전부증명서)은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다. 수수료 몇백 원으로 그 집의 신분증을 보는 셈입니다. 구조는 세 부분입니다.
① 표제부 — 이 집이 맞는가
주소, 면적, 건물 구조가 나옵니다. 계약하려는 주소·동·호수와 정확히 일치하는지, 면적이 광고와 같은지 확인합니다. 당연해 보이지만 다세대주택에서 호수가 뒤바뀐 사고가 실제로 일어납니다.
② 갑구 — 주인이 맞는가
소유권 이력이 나옵니다. 확인할 것:
- 현재 소유자 = 계약 상대방인지 (신분증 대조)
- 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 같은 단어가 있는지 — 하나라도 있으면 소유권이 다툼 중이라는 뜻입니다. 말소 전에는 계약하지 않는 것이 원칙입니다
- 소유권 이전이 최근에 유독 잦았다면 이유를 물어보세요
③ 을구 — 빚이 얼마인가
근저당권(담보대출), 전세권 등이 나옵니다. 확인할 것:
- 근저당 채권최고액 — 실제 대출액의 110~130%로 설정됩니다. 채권최고액 4억이면 실대출은 3억 안팎이라는 뜻
- 매매가 대비 근저당+보증금 합계가 과도하지 않은지
- 잔금과 동시에 말소한다는 특약이 계약서에 있는지 — 잔금으로 매도인이 대출을 갚고 근저당을 지우는 것이 표준 절차입니다
⚠️ 등기부등본은 계약 당일, 그리고 잔금 당일에 각각 새로 발급해서 확인해야 합니다. 계약 후 잔금 사이에 매도인이 추가 대출을 받는 사고가 실제로 있습니다.
사람 확인 — 대리 계약의 함정
- 본인 계약: 신분증과 등기부상 소유자 일치 확인. 계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 이체합니다. 배우자 계좌, 중개사 계좌로 보내달라는 요구는 거절 사유입니다.
- 대리 계약: 인감증명서(최근 3개월)가 첨부된 위임장과 대리인 신분증을 확인하고, 그 자리에서 소유자와 영상통화로 매도 의사를 직접 확인하세요. 부부라도 위임장 없는 배우자 계약은 나중에 무효 주장이 가능합니다.
계약서에 넣어야 할 특약들
인쇄된 표준 문구 외에, 상황에 맞는 특약이 안전판입니다. 자주 쓰이는 것들:
- "잔금 지급과 동시에 을구의 근저당권(접수번호 ○○)을 말소한다"
- "잔금일 전까지 현 상태를 유지하며, 추가 담보 설정 시 계약을 해제하고 배액을 배상한다"
- "대출 승인이 불가한 경우 계약금을 반환한다" — 대출 조건부 특약. 매도인이 꺼리는 경우가 많지만, 한도가 빠듯하다면 시도할 가치가 있습니다
- 토지거래허가구역이라면: "허가 불허 시 계약금 전액을 즉시 반환한다"
- 임차인이 있는 집: 퇴거 일정과 보증금 반환 책임의 명시
계약금, 얼마나 안전한가
계약금은 통상 매매가의 10%입니다. 알아둘 것 — 매수인이 파기하면 계약금을 포기하고, 매도인이 파기하면 배액(받은 계약금의 두 배)을 물어주는 해약금 구조가 기본입니다. 시장이 급등하면 매도인이 배액을 물고라도 파기하는 일이 생기므로, 그 위험이 걱정되는 시기라면 계약금 비율을 높이는 것이 매수인의 방어 수단이 됩니다.
마지막 확인
- 등기부등본 당일 발급분으로 갑구·을구 확인
- 소유자 본인 확인 + 소유자 명의 계좌로 입금
- 특약 문구 확인 (근저당 말소·현상 유지·상황별 조항)
- 건축물대장으로 위반건축물 여부 확인 (정부24)
- 계약서·영수증·등기부 사본 보관
잔금일 준비는 잔금·등기 체크리스트에서 이어집니다.
본 글은 일반적인 확인 절차를 안내하는 참고 정보이며, 개별 거래의 법적 판단은 법무사·변호사 확인이 필요합니다.