계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다
만기가 됐는데 보증금이 들어오지 않는 상황입니다. 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"고 하는 경우가 가장 많습니다. 그 말이 맞든 아니든, 기다리는 동안 **내 권리가 약해지지 않도록 해두는 일**이 먼저입니다.
먼저 이것부터
지금 살고 있는 집에서 이사하지 마세요. 점유와 전입신고를 유지하는 것이 보증금을 지키는 가장 강한 장치입니다. 이사가 불가피하다면 반드시 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다.
순서
- 1
내용증명으로 반환을 요구합니다
계약 종료 사실과 보증금 반환 요구를 문서로 남깁니다. 우체국 내용증명은 그 자체로 강제력은 없지만, 이후 절차에서 "언제 요구했는지"를 증명합니다. 문자·통화 내역도 함께 보관하세요.
- 2
등기부등본을 다시 뗍니다
계약 때와 달라진 것이 없는지 봅니다. 근저당이 새로 잡혔거나 가압류·경매개시결정이 들어와 있으면 상황이 급합니다. 인터넷등기소에서 700원이면 확인됩니다.
- 3
보증보험에 가입했다면 보증기관에 먼저 연락합니다
HUG·HF·SGI 전세보증금반환보증에 가입돼 있으면 보증기관이 대신 지급하는 절차(이행청구)가 있습니다. 청구 가능한 시점과 필요 서류는 상품마다 다르므로 가입한 기관에 직접 확인하세요. 대부분 임차권등기를 먼저 요구합니다.
- 4
이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청합니다
임차권등기를 마치면 이사하고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 이사하면 순위가 사라집니다.
- 5
그래도 안 주면 지급명령 또는 보증금반환청구 소송
지급명령은 소송보다 비용과 시간이 적게 듭니다. 집주인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어갑니다. 판결을 받으면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 이 단계부터는 무료 상담 창구를 이용하시는 편이 낫습니다.
자주 하는 실수
- ·이사부터 하고 나중에 정리하려는 것 — 점유와 전입신고가 끊기면 순위를 잃습니다. 임차권등기가 먼저입니다.
- ·전입신고만 일부 세대원에게 남겨두면 된다고 생각하는 것 — 위험한 방법입니다. 등기로 해결하세요.
- ·집주인 말을 믿고 기한 없이 기다리는 것 — 그 사이 근저당이 새로 잡히면 내 순위는 그대로여도 배당받을 몫이 줄어듭니다.
근거
무료로 상담받을 수 있는 곳
- 대한법률구조공단
전화 132. 주택임대차 분쟁 무료 법률상담, 조건에 따라 소송 지원
- 주택임대차분쟁조정위원회
소송 전에 조정으로 푸는 절차. 신청 비용이 소송보다 훨씬 낮습니다
- 전세피해지원센터
전세사기 피해자 결정 신청, 긴급 주거지원 상담
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다음 집을 고를 때
전세가율이 높은 지역일수록 보증금을 제때 돌려받기 어려워집니다. 실거래 기준으로 지역별 전세가율을 확인해 보세요.
홈맵은 법률사무소가 아니며 이 안내는 법률 자문이 아닙니다. 절차와 법정 기한을 정리한 것으로, 실제 사건의 결론은 계약 내용과 등기부 상태에 따라 달라집니다. 금액이 크거나 기한이 임박했다면 아래 무료 상담 창구를 먼저 이용하세요.