부동산 정책은 발표될 때만 시끄럽고 며칠 지나면 묻힙니다. 그래서 정작 집을 알아볼 때가 되면 지금 뭐가 적용 중인지 아무도 확실히 모르는 상태가 됩니다.
2026년 9월 기준으로 정리합니다.
지금 내 대출 한도를 정하는 것: 10·15 대책
2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책이 여전히 수도권 대출 환경의 기준입니다. 세 가지가 핵심입니다.
규제지역이 넓어졌습니다. 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역이자 투기과열지구입니다.
집값이 비쌀수록 한도가 줄어듭니다. 기존에는 일괄 6억원이었으나, 15억원 초과 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 차등 적용됩니다.
스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 올랐습니다. 체감상 가장 큰 변화는 사실 이것입니다. 은행은 지금 금리가 아니라 3%를 더한 금리로 상환 능력을 심사하므로, 같은 소득이어도 빌릴 수 있는 금액이 눈에 띄게 줄었습니다.
여기에 1주택자의 전세대출 이자 상환분이 수도권·규제지역 DSR에 포함됩니다. 전세대출을 끼고 계신 상태에서 주택담보대출을 받으려 하면 한도가 예상보다 훨씬 낮게 나오는 이유가 보통 이것입니다.
토지거래허가구역도 서울 전역과 경기 12곳에 2026년 12월 31일까지 한시 지정돼 있습니다.
공급 쪽은 두 번의 큰 발표가 있었습니다
2026년 1월 29일, 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안. 유휴 국공유지를 활용해 6만호를 공급하는 계획입니다. 용산 1만 3,500호, 과천 9,800호, 태릉 6,800호, 성남 6,300호가 주요 물량이고 나머지 5만호는 동대문·은평·광명 등에서 2027년부터 순차 착공합니다.
2026년 8월 13일, 수도권 23만호+α 추가 공급 및 실수요자 금융지원 강화. 2026년부터 2030년까지 5년간 135만호 착공을 목표로 하며, 신규택지 10만호가 포함됩니다.
이 두 발표를 읽을 때 물량보다 중요한 것이 있습니다. 공급은 발표가 아니라 착공에서 갈립니다. 그래서 8월 대책의 무게는 호수보다 부동산 PF 보증을 26.3조원에서 47.8조원 이상으로 늘린 것과, 공공택지 착공 기간을 68개월에서 37개월로 줄이겠다는 쪽에 있습니다. 발표된 물량이 실제로 지어지느냐를 좌우하는 부분입니다.
청년이시라면 8월 대책의 청년 주거지원 3종 세트를 보실 만합니다. 공공분양의 약 15%를 부담 가능한 가격으로 공급하고, 청년 보편형 전세임대가 신설됩니다.
아직 확정되지 않은 것
여기서부터는 확정이 아닙니다. 이것을 전제로 계약이나 대출 계획을 세우시면 안 됩니다.
그린벨트 해제 신규택지. 약 7만 3천호 규모의 공공주택지구 후보지 공개가 예고돼 있습니다. 보전 가치가 낮은 훼손지 위주로 지정한다는 방침이며 강남권은 1차 대상에서 빠져 있습니다. 후보지가 공개되면 해당 지역이 즉시 반응하겠지만, 후보지 지정과 실제 착공 사이에는 여러 해의 간격이 있습니다.
청년 월세 세액공제 확대. 15세에서 34세 청년에게 소득과 무관하게 공제율 17%를 추가 적용하고 연간 한도를 1,000만원에서 1,200만원으로 올리는 정부안입니다. 국회 심의가 남아 있습니다.
정리하면
지금 집을 알아보시는 분에게 실제로 영향을 주는 것은 10·15 대책 하나입니다. 공급 대책들은 방향을 알려줄 뿐 당장의 한도나 가격을 바꾸지 않습니다.
그러니 순서는 이렇게 잡으시면 됩니다. 먼저 내 한도를 정확히 확인하고, 그다음에 그 예산으로 갈 수 있는 지역을 봅니다. 공급 발표는 그 지역에 오래 살 계획일 때 참고하는 정보입니다.
홈맵의 1분 자금 진단은 위 규제가 반영된 현재 기준으로 계산합니다. 입력하신 소득과 자금은 저장하지 않습니다. 규제 수치 자체가 궁금하시면 대출 규제 총정리에, 발표 이력은 정책 발표 이력에 정리해 두었습니다.
이 글은 공개된 정부 발표를 정리한 참고 자료이며, 금융상품의 판매·중개·자문에 해당하지 않습니다. 정확한 내용은 각 발표의 원문을 확인하시기 바랍니다.