월 상환액의 원리 — 원리금균등 vs 원금균등, 만기가 한 일

대출 계약서에서 고르게 되는 두 가지 — 상환 방식과 만기. 이 선택이 30년간 매달 통장에서 빠져나갈 돈을 정합니다. 3억원, 연 4.2% 기준으로 비교해 보겠습니다.

원리금균등 — 매달 같은 금액

원금과 이자를 합친 월 납입액이 만기까지 동일한 방식입니다. 초반에는 납입액 대부분이 이자이고, 뒤로 갈수록 원금 비중이 커집니다.

3억 / 4.2% / 30년이면 매달 약 147만원, 만기까지 총이자는 약 2억 2,800만원입니다.

장점은 예측 가능성입니다. 월급쟁이 가계부에 고정비로 꽂아 넣기 좋고, DSR 심사에서도 이 방식을 기준으로 연 상환액을 계산합니다. 대부분의 실수요자가 선택하는 방식입니다.

원금균등 — 갈수록 줄어드는 방식

원금을 매달 똑같이 나눠 갚고, 이자는 남은 원금에 붙습니다. 첫 달 납입액이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다.

같은 조건에서 첫 달 약 188만원, 마지막 달 약 84만원. 총이자는 약 1억 8,900만원으로 원리금균등보다 4천만원가량 적습니다.

이자 총액은 확실히 유리하지만, 초반 부담이 크다는 게 함정입니다. 집 사고 나서 가장 돈이 없는 시기가 바로 초반인데, 그때 납입액이 최대치입니다. 초반 상환액이 크면 DSR 심사에서도 불리해져 한도가 줄 수 있습니다.

만기 — 한도와 총이자의 맞교환

만기를 늘리면 월 부담과 함께 DSR 계산상 연 상환액이 줄어 대출 한도가 늘어납니다. 대신 이자를 내는 기간이 길어져 총이자가 커집니다.

30년 → 40년으로 늘리면 월 17만원이 가벼워지는 대가로 총이자가 1억 가까이 늘어납니다. 그럼에도 한도가 부족한 실수요자에게는 만기 연장이 사실상 유일한 레버인 경우가 많습니다. 중도상환으로 실제 상환 기간을 줄이는 전략과 병행하면 절충이 됩니다.

심사 금리와 실제 금리는 다릅니다

한 가지 자주 혼동하는 지점 — 스트레스 DSR 때문에 심사는 실제 금리보다 높은 금리(예: 7%대)로 이뤄지지만, 실제 월 납입액은 계약 금리(예: 4%대)로 계산됩니다. 심사에서 통과한 한도로 대출을 받으면, 매달 내는 돈은 계약 금리 기준이라는 뜻입니다.

감당 가능한 수준의 기준

관행적으로 월 상환액이 세전 월소득의 30% 이내면 무난하다고 봅니다. 40%를 넘어가면 금리 상승이나 소득 공백에 취약해집니다. 자금 진단에서는 산출된 한도의 월 상환액과 소득 대비 부담률을 함께 보여드리니, 한도가 나온다고 다 쓰기 전에 부담률부터 확인해 보세요.

예시 수치는 이해를 돕기 위한 계산이며, 실제 금리·수수료·중도상환 조건은 금융기관과 상품에 따라 다릅니다.